近来，多家上市房企相继发布2022年第三季度陈述，保利开展与万科两家头部房企不谋而合地于28日晚发布了三季报数据。保利开展与万科别离作为国有房企与民营房企的佼佼者，其成绩体现具有必定代表性，因而，中新经纬经过多项目标进行比照，寻觅两者之间成绩之间的差异。

  低价礼品代发网受商场环境影响，它们的销售礼品代发成绩均有下降，万科的降幅稍大，但从9月份的销售礼品代发看，它们的降幅有趋缓痕迹。万科的营收规划虽是保利开展的两倍多，但盈余的距离并不显着，万科的毛利率低于后者。本年前三季度，保利开展与万科的现金及现金等价物都在削减，但短期债款相对安稳，偿债才能仍有保证。

  销售礼品代发降幅放缓 万科成绩下滑更大

  因为期房销售礼品代发的原因，房地产企业的成绩数据有必定的滞后，因而，每月发布的房地产销售礼品代发数据具有先导性，能够窥伺企业未来的成绩走向。

  2022年以来，房地产商场销售礼品代发全体呈现下滑走势，各房企销售礼品代发端承受了不小的压力，不过，从近一两个月数据看，已有单个头部房企呈现销售礼品代发降幅减缓的痕迹。据本年10月10日保利开展发布的数据，9月份，公司完成签约面积227.01万平方米，同比削减8.30%；完成签约金额383.95亿元，同比增加6.60%。除6月份外，这是保利开展本年单月签约面积的降幅初次缩小至个位数，而单月签约金额同比正增加，则是继6月份的第2次。

  需求指出的是，每年的6月、12月都是房企冲击销售礼品代发额的月份，这些月份的销售礼品代发有所增加也是正常现象，因而能够说，保利开展9月份销售礼品代发体现相对不错。再看万科，9月完成合同销售礼品代发面积227.1万平方米，同比下降0.48%；合同销售礼品代发金额347.3亿元，同比下降3.82%，两项目标的降幅也在显着放缓。

  低价礼品代发网从累计数据看，1-9月份，保利开展完成签约面积1920.51万平方米，同比削减24.50%；；完成签约金额3201.00亿元，同比削减21.97%。1-9月份，万科累计完成合同销售礼品代发面积1936.9万平方米，同比下降34.26%；合同销售礼品代发金额3146.7亿元，同比下降34.32%。两家的销售礼品代发规划势均力敌，但万科的累计销售礼品代发降幅大于保利开展，销售礼品代发压力更大。

  土地储备联系房企未来的开展势头，面临本年严峻的地产局势，许多房企都不敢拿地。三季报发表，本年前三季度，保利开展新拓宽项目70个，新增容积率面积771万平方米；到三季度末，共有在建拟建项目795个，在建面积1.39亿平方米，待开发面积6605万平方米。万科方面，前三季度新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米；到三季度末，在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米。万科还参加了一批旧城改造项目，总计容建筑面积算计约494.4万平方米。重新拓项目数量、规划面积、在建项目面积及待开发面积看，万科都逊于保利开展。

  赢利下降 保利开展毛利率较高

  成绩方面，三季报显现，本年7-9月份保利开展的营收与赢利均为负增加，完成营收456.53亿元，同比下降5.82%；归母净赢利22.68亿元，同比下降30.96%。万科的体现相对较好，7-9月份完成营收1307.6亿元，同比增加25.3%；归母净赢利48.3亿元，同比下降14.4%。

  1-9月，保利开展完成营收1564.37亿元，同比增加12.97%；归母净赢利130.94亿元，同比下降3.61%。1-9月，万科完成营收3376.7亿元，同比增加24.4%；归母净赢利170.5亿元，同比增加2.2%。能够发现，万科营收规划是保利开展两倍还多，但两者的挣钱才能的不同却不显着，前三季度万科归母净赢利仅比保利开展多了约40亿元。

  营收规划不同大、赢利不同小，说明晰万科的赢利率不及后者。三季报称，本年前三季度，保利开展的毛利率为24.51%，较2021年同期下降5.32个百分点。万科没有发表全体的毛利率数据，但三季报称，“2022年前三季度，本集团开发事务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。”

  低价礼品代发网房企赢利下滑已经是不争的现实。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在本年8月底举办的万科中期成绩推介会上就表明，短期看，万科首先要保证公司的运营安全，毛利率必定承受着适当的压力。长时间看，职业毛利率要回到社会均匀水平，“没有哪个职业必定比哪个职业好，房地产职业的毛利率最终会回归到社会均匀水平。不过即便这样，仍会有深入洞悉客户需求、运营功率能够提高的企业，能取得高于职业均匀水平的回报率。”

  比较而言，万科的事务构成愈加多元。本年前三季度，房地产开发事务贡献了87.60%的营收，其他的则由物业服务(即万物云)、物流仓储、租借住所、商业开发与运营等板块支撑，除了万物云的收入没有发表外，其他板块前三季度的营收别离为29.7亿元、23.1亿元、62.5亿元，均有两位数的同比增幅。

  在手现金削减 偿债才能相对安稳

  面临房地产商场的应战，运营安全已成为企业当时最应该考虑的问题，简略讲，便是要增厚现金流、削减负债。

  三季报显现，2022年1-9月，保利开展完成销售礼品代发回笼2939亿元，较去年同期削减19.96%，这与本年销售礼品代发额的降幅根本适当。1-9月保利开展的回笼率到达91.8%，高于去年同期的89.5%。

  现金流方面，到2022年三季度末，保利开展运营活动发生的现金流量净额-298.57亿元，大幅低于去年同期的-187.51亿元；期末现金及现金等价物余额1288.19亿元，比去年同期的1318.64亿元削减30亿元，比本年上半年底的1555.74亿元削减267.55亿元。

  到2022年三季度末，万科运营活动发生的现金流量净额-41.76亿元，比去年同期的12.20亿元削减了442.36%；期末现金及现金等价物余额1158.05亿元，比去年同期的1386.66亿元削减了228.61亿元，比本年上半年底的1379.08削减221.03亿元。

  负债方面，到2022年三季度末，保利开展的资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%。其间，短期告贷及一年内到期的非活动负债为672.47亿元，虽高于去年同期，但较本年上半年底则削减约百亿元。

  到2022年三季度末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其间78.7%为长时间负债，占比较中期提高1.1个百分点。万科发表了“货币资金”目标，三季度末为1188.3亿元，是总和为627.5亿元的短期告贷和一年内到期有息负债的约1.89倍，2021年年底该比值约为2.55倍。万科继续下降融资本钱，前三季度新增融资的均匀融资本钱为3.73%，存量融资的归纳融资本钱4.06%。

  能够看出，保利开展、万科均面临着现金削减的问题，但好在短期债款相对安稳，偿债才能虽有削弱，也仍保持在不错的水平上。